02/12/2014

L’AGENT IMMOBILIER « évincé »

 

définition

On dit qu’un agent immobilier est « évincé » quand vendeur et acquéreur s’entendent entre eux pour l’éliminer de la transaction et le priver de ses honoraires.

Il y a deux principaux cas de figure, « directement » et « indirectement »…

vente en direct

Quand un agent immobilier régulièrement mandaté fait visiter un bien et qu’ensuite vendeur et visiteur traitent directement, les honoraires sont dus, la jurisprudence est constante sur ce point.

Il suffit à l’agent de prouver son « entremise ».

Pour cela la pratique a inventé le bon de visite, depuis toujours reconnu par la jurisprudence comme moyen de preuve.

Au début des années 90,  la Cour de cassation, dans plusieurs arrêts, a clairement indiqué que les éventuelles clauses pénales du bon de visite étaient inopérantes, et qu’il ne permettait pas de se retourner contre l’acquéreur, non signataire du mandat.

Beaucoup d’agences en ont alors conclu, à tort, que ce document n’avait aucune valeur : elles ont cessé de l’utiliser, permettant ainsi à de nombreux clients indélicats de se soustraire au paiement des honoraires.

Raisonnement de la Cour : l’agence ne peut invoquer la responsabilité contractuelle contre un acquéreur, par définition non signataire du mandat, seul contrat valable dans le cadre de la loi Hoguet ; et accepter de le condamner sur la base de la responsabilité délictuelle reviendrait à accorder une rémunération à l’agence en dehors des prescriptions impératives de la loi Hoguet.

Mais depuis, il y a eu l’arrêt du 9 mai 2008, validant l’action d’une agence contre des acquéreurs indélicats, qui avaient donné une fausse identité. Après une très longue bataille judiciaire, la Cour a validé l’action de l’agence contre les acquéreurs.

Cet arrêt, dans une certaine mesure, ouvrait la voie à la reconnaissance du bon de visite non plus seulement comme moyen de preuve que l’agent a présenté le bien à telle ou telle personne, mais comme engagement de l’acquéreur de ne pas traiter directement avec le vendeur.

Ce n’est que justice. En effet le plus souvent c’est à l’initiative des acquéreurs que les vendeurs se laissent tenter et traitent directement, en évinçant l’agence, au mépris du travail accompli et des engagements contractuels.

vente indirecte : « concours » entre agences

Qu’en est-il des honoraires lorsque, en présence d’un mandat simple, deux agences font visiter le même bien aux mêmes acquéreurs ? Les honoraires sont dus à celle qui a conclu l’opération, des dommages-intérêts d’un montant équivalent devront être versés à l’agence évincée ayant présenté le bien en premier, pour peu que le mandat le prévoie.

Par ailleurs l’agent immobilier qui commence ses prestations pendant la période de rétractation de 14 jours, avec l’accord du mandant, est désormais protégé : le mandant ne peut pas se rétracter si la mission a été accomplie.

Et après la fin du mandat, la clause qui  interdit au mandant de vendre à un acquéreur présenté par le mandataire est parfaitement licite, pour peu que la durée d’interdiction soit « raisonnable ». Une durée de 24 mois est admise par la jurisprudence.