21/11/2014

Droit à honoraires : le formalisme du mandat depuis les lois ALUR et HAMON

 

la loi Hoguet

L’activité de l’agent immobilier est encadrée par la loi Hoguet et son décret : loi de 1970, décret de 1972 applicable au 1er janvier 1973, plus de 40 ans, on dit souvent qu’elle est obsolète. Elle a toutefois été mise à jour à de nombreuses reprises, et d’ailleurs très récemment avec ALUR.

Nous allons commencer par le droit à honoraires de l’agent immobilier, sous quelles conditions il a le droit de facturer des honoraires, ensuite nous verrons le formalisme à respecter.

3 conditions cumulatives pour le droit à honoraires

  • Que le montant ou le mode de calcul des honoraires, ainsi que l’indication de la ou des parties qui en ont la charge figurent dans le mandat signé par l’une des parties. Si elle est partagée il faut le préciser.

Que nous apprend ce premier point ? Que l’on peut faire figurer un forfait ou un pourcentage. Que les honoraires peuvent être payés par le vendeur, ou par l’acquéreur, ou partagés. Qu’un mandat signé par le vendeur peut prévoir des honoraires dont l’acquéreur aura la charge, ou inversement. On peut tout faire. Il suffit de le prévoir.

  • Idem pour l’engagement des parties, dans lequel doivent figurer le montant des honoraires et l’indication de la ou des parties qui en ont la charge. Et il doit y avoir cohérence entre le mandat et le compromis : pas d’honoraires charge vendeur sur le mandat suivi d’une charge acquéreur sur le compromis, sans avoir fait un nouveau mandat, ou mieux un avenant au mandat de vente !
  • Que l’opération soit effectivement conclue par l’entremise de l’agence. En pratique c’est la signature de l’acte authentique qui validera définitivement le droit à honoraires, même si la levée des dernières conditions suspensives devrait être suffisante.

Le formalisme du mandat.

Le mandat est obligatoire. Il est obligatoirement écrit. Il doit respecter un certain nombre de conditions de forme.

Qu’est-ce qu’un mandat ? Un contrat par lequel un ou plusieurs propriétaires chargent un agent immobilier de trouver un acquéreur pour leur bien. Pas de vendre : nos contrats sont des mandats d’entremise appelés improprement mandats de vente. Nous ne pouvons pas vendre à la place du client (sauf mention expresse du 3ème alinea de l’art. 72 du décret) ; si nous trouvons un acquéreur aux conditions du mandat et que le propriétaire refuse de signer, nous ne pourrons pas l’y obliger mais alors il nous devra des dommages-intérêts car nous aurons accompli notre mission.

Qui doit signer le mandat ? Le ou les propriétaires, tous directement ou par procuration.

Attention aux pièges classiques : décès d’un des époux en présence d’enfants, ils doivent signer, ou accord du juge des tutelles s’ils sont mineurs. L’art. 215 du Code civil, impose d’obtenir l’accord de l’époux non propriétaire pour la vente du logement de la famille. Si le mandant est une société il convient de vérifier l’objet social, les pouvoirs du gérant…Les donations sont souvent faites avec interdiction de revente….

Durée du mandat. Les mandats doivent être limités dans le temps. Nos mandats sont conclus pour une durée de 24 mois. A l’intérieur de cette durée, il y a les 14 premiers jours de rétractation, (le mandant peut nous demander de commencer tout de suite nos prestations) et la première période de trois mois irrévocables, au-delà de laquelle le client peut dénoncer avec un préavis de 15 jours. Sa LRAR peut donc être envoyée au bout de 2 mois et 15 jours.  Après la fin du mandat, que ce soit après 24 mois ou moins s’il est dénoncé avant,  il y a une autre période de 24 mois pendant laquelle le vendeur s’interdit de vendre directement ou indirectement à un client à qui nous aurions présenté le bien.

Apports des lois ALUR et HAMON

  • obligation de mentionner son statut d’agent commercial dans tous les documents, donc dans les mandats ; et aussi dans les publicités.
  • dans les mandats doivent être indiqués les moyens de diffusion des annonces commerciales par l’agence et éventuellement par le réseau
  • le mandat exclusif doit préciser les actions que le mandataire s’engage à réaliser ainsi que les modalités de compte-rendus au mandant selon une périodicité déterminée par les parties
  • les mandats exclusifs doivent reproduire le 2 ème alinea de l’art. 78 du décret de 72, c’est à dire la possibilité de dénoncer le mandat avec 15 j de préavis au bout des 3 premiers mois irrévocables.
  • reproduction obligatoire dans les mandats de la loi CHATEL : article L 136-1 du Code de la consommation.

La loi HAMON a renforcé la notion d’obligation générale d’information précontractuelle.

Elle est applicable depuis le 13 juin 2014.

Avant que le consommateur ne soit lié par un contrat de fourniture de services, le professionnel doit communiquer au consommateur, de manière lisible et compréhensible, un certain nombre d’informations, notamment les caractéristiques essentielles du service, le prix du service, les informations relatives à son identité, à ses coordonnées postales, téléphoniques et électroniques et à ses activités, ainsi que, s’il y a lieu, celles relatives aux garanties légales, aux fonctionnalités du contenu numérique et, le cas échéant, à son interopérabilité, à l’existence et aux modalités de mise en œuvre des garanties et aux autres conditions contractuelles… La liste et le contenu précis de ces informations sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

La loi Hamon impose une obligation d’information précontractuelle spécifique aux contrats conclus à distance ou hors établissement. Il faut désormais, outre les renseignements ci-dessus, informer complètement le client, notamment quant à sa possibilité de se rétracter. Et la charge de la preuve du respect de cette obligation repose sur le professionnel, qui sera bien avisé de faire signer un document d’information précontractuel avant chaque mandat, sauf à s’acquitter de 15 000 € d’amende par infraction !